変動金利にするか固定金利にするか。
住宅ローンを組むときに一番悩むのが、この金利タイプの選択ではないでしょうか？
私自身も3年前に35年の住宅ローンを組みましたが、そのときも相当悩みました。
「どっちが正解やねん？」と。
今回は、住宅ローンの金利タイプで悩んでいる方の参考になればと思い、私が住宅ローンを組む際に悩んだこととその過程を書いてみます。
目次
変動金利と固定金利の特徴
変動金利
変動金利はその名のとおり金利が変動するのですが、毎月毎月コロコロ変わるのではなく、半年に一回金利の見直しがあります。
ちなみに、私は住宅ローンを組んで3年になりますが、まだ一度も金利が変わったことはありません。
借りた当時よりも金利が下がっているので、毎回計算書が届くたびに下がっていないか期待しているのですが、全然変わっていません。
メリット
- 固定金利よりも金利が低い
デメリット
- 金利が高騰する可能性があるという金利変動リスクがある
- 金利が高騰したあとに固定金利に変更しても、変更時の固定金利も上がっているのでリスクヘッジができない
固定金利
固定金利もその名のとおり金利が固定で変わらず、上がることもない代わりに下ることもありません。
メリット
- ローン契約時の金利のまま変わらないので金利変動リスクがない
- 金利の動向を気にする必要がなく将来設計がしやすい
デメリット
- ローン契約時の金利は変動金利よりも高い
- ローン契約後に金利が下がっても、その恩恵は受けられない
その他の金利タイプ
当初固定の変動金利
最初の何年間は通常の変動金利よりも低い金利で、その後は少し高めの変動金利に変わるタイプです。
よくあるのは３年固定とか５年固定とか10年固定とかがありますね。
当初の金利の低さに惹かれて契約してしまうと、固定期間は負担が少なくていいのですが、固定期間が終わったら返済額が上がり負担感が増してしまうという懸念があります。
変動金利と固定金利のミックス
変動金利と固定金利をミックスしたタイプもあります。
厳密にいうと変動金利と固定金利の2つの住宅ローン契約を結ぶタイプです。
変動金利と固定金利の比率は、半分半分にしてもいいですし、６：４や３：７にすることもできます。
中途半端かもしれませんが、変動か固定か決めきれない人はこのタイプがいいかもしれません。
私がした選択
私はもともと持ち家志向ではなく賃貸派で、結婚するまで実家ぐらしでしたが、そこも賃貸でした。
ただ、長年賃貸で暮らしていると、近隣の騒音や臭いなどで色々ストレスが溜まっていたのも事実で、結婚を機に思い切って分譲マンションを買うことにしました。
まあ、分譲マンションでも騒音が全く無いかといえばそうではありませんが、少なくとも賃貸の頃よりは随分マシです。
そんな賃貸派だった私ですから、住宅ローンについては全く興味がなく、知っているのは確定申告の住宅ローン控除のことぐらいで、住宅ローンのしくみについては何ひとつ知りませんでした。
さあ家を買うぞ！となって住宅ローンのことを勉強しましたが、知れば知るほどどの金利タイプにするか決められなくなり、何とかローン契約直前に変動金利に決めましたが、それでもスッキリした感じはしませんでした。
以下、私が考えていたことを箇条書きにしてみます。
- 変動金利は今は返済額が少なくていいけど、将来金利が高騰したら不安
- 固定金利はリスクヘッジできるが、変動金利のとの支払額の差が35年間で1,000万円ほど多くなる
- 変動と固定のミックスはある意味合理的だけど、何か中途半端で支払総額も固定とそんなに変わらない
- 変動金利は金利が高くなる可能性もあるが、その後に下がる可能性もある
とまあ、こんな感じで悩んでいたのですが、結局決めたのは変動金利でした。
決め手は、「変動金利は金利が高くなる可能性もあるが、その後に下がる可能性もある」ということ。
そして、変動金利で5年毎に0.5%ずつ金利が上昇するパターンでシミュレーションしたところ、これでも固定金利より利息総額が400万円ほど少なかったことです。
ある程度の金利上昇を踏まえても変動金利の方が有利と判断できたので、決断することができました。
なお、私は三井住友銀行でローンを組み、そのときの変動金利は0.775％、固定金利は2.320％でしたが、これに３大疾病（がん・急性心筋梗塞・脳卒中）になった場合にローンが免除になる特約をつけると0.3％上乗せという条件でした。
住信SBI銀行も検討していて、金利はこちらの方が変動0.695％、固定2,290％と若干低く、また８大疾病特約が金利の上昇なく付いてくるという好条件でした。
ただ、８大疾病にの条件が厳しくて、ほぼ死んだような状態でないとローンが免除にならないということもあり、最終的に三井住友銀行に決めました。
３年前ということで当時と条件が変わっているかもしれませんが、参考にしてみてください。
まとめ
「変動と固定、どっちが正解やねん？」というと答えとしては、「人それぞれ」という答えになってしまいます。
「どっちが特でどっちが損か？」というと、これはローンを完済したときになってみないとわかりません。
支払利息総額で損得を判断するよりも、自分がどの程度のリスクを受け入れられるかどうかが判断のポイントではないでしょうか。
そのためには、シミュレーションをしてどの程度のリスクがあるのかを数字でしっかり把握することが大切です。
そのシミュレーションの結果としてはじき出したリスクを受け入れられるなら、それがご自身にとって最適なプランです。
なお、この記事を投稿時点では、三井住友銀行で変動0.625％〜0.775％・固定1.64％、住信SBI銀行で変動0.568％・固定（フラット35）で1.10％ですから、私がローンを組んだ当時より、固定金利がかなり低くなっています。
この金利なら固定金利にしていたかもしれませんね。
いや、もっと悩んでいたかも^^;
◆編集後記◆
現在はHPの改良と更新に重心をおいていることもあり、1週間ぶりの更新になってしまいました。
ネタ不足もあるのですが、もう少し更新しないといけませんね。
山端一弥
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